Türkiye’de son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, kiraya verenlerin kira bedellerini yükseltme isteğini artırmıştır. Kiracıların bu artış taleplerine çoğu zaman olumsuz yaklaşması ise, kiralananın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıkların önemli ölçüde artmasına yol açmıştır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile öngörülen yolların sıkı ve sınırlı şartlara bağlı olması, uygulamada kiraya verenleri daha çok tahliye taahhüdü yöntemine yöneltmektedir.
Kanun’a göre kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği hâlde bu tarihte boşaltmazsa; kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir ve tahliye talep edebilir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, kiracı tarafından imzalanmış geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunmalıdır.
Geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edebilmek için genel olarak şu şartlar aranır: (i) taahhütnamenin yazılı şekilde düzenlenmiş olması, (ii) kiralanan teslim edildikten sonra imzalanmış olması, (iii) tahliye tarihinin açık ve belirli şekilde taahhütte yer alması.
Uygulamada ise Kanun’la kiralananın tahliyesini kolaylaştırmak amacıyla getirilen bu imkânın, çoğu zaman kiraya verenler tarafından adeta bir kiralama şartı olarak kullanıldığı gözlemlenmektedir. Kira sözleşmesi yapılmadan önce kiracılardan, tahliye tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalamalarının istendiği; bu taahhüt verilmedikçe kira ilişkisine hiç başlanmadığı sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu nedenle, kira sözleşmesini yaparken kendini “seçeneksiz” hisseden kiracının iradesinin ne ölçüde gerçekten özgür olduğu tartışma konusu hâline gelmektedir.
Yargıtay’ın Yaklaşımı: İspat Yükü ve “Boş Kâğıda İmza” Sorunu
Uygulamada ortaya çıkan bu tabloya Yargıtay’ın daha çok “ispat yükü” açısından baktığı görülmektedir. Yargıtay, önüne gelen uyuşmazlıklarda özetle şöyle bir çizgi izlemektedir:
- Tahliye taahhütnamesinin altında kiracının imzası varsa,
- Kiracı bu belgenin kiralananın tesliminden önce imzalatıldığını veya
- Tahliye tarihinin boş bırakıldığını, daha sonra kiraya verenin doldurduğunu iddia ediyorsa,
bu iddiaları aynı ağırlıkta başka bir belgeyle ya da güçlü delillerle ispatlamakla kiracının yükümlü olduğunu kabul etmektedir. Yani Yargıtay, “imza senindir, o hâlde belgenin nasıl ve ne zaman düzenlendiğine dair ileri sürdüğün iddiayı ispatlamak da sana düşer” yaklaşımını benimsemektedir.
Bu yaklaşım, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21 Şubat 2023 tarihli kararında, kamuoyunda sıkça “beyaza imza” olarak bilinen durum bakımından da açıkça ortaya konulmuştur. Karara konu uyuşmazlıkta:
- Kiracı, tahliye taahhütnamesini tarih kısmı boş olan bir kâğıda imzaladığını,
- Sonradan kiraya verenin bu boş kısımda değişiklik yaptığını ileri sürmüştür.
İlk derece mahkemesi, kiracının imzaya itiraz etmediğini, buna karşılık tahliye tarihinin kira sözleşmesiyle aynı tarihli olduğu iddiasını yazılı delille ispatlayamadığını belirterek tahliyeye karar vermiştir. Bölge adliye mahkemesi de bu kararı yerinde bularak, özetle:
- Kiracının tarihi boş bırakılmış bir kâğıda imza atması hâlinde, bu kâğıdın nasıl doldurulacağına ilişkin riskin imza atan kişiye ait olduğu,
- Tahliye taahhütnamesinde yer alan “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin, belgenin kira sözleşmesinden sonra düzenlendiğine işaret ettiği,
- Bu nedenle tahliye taahhüdünün geçerli olduğu
gerekçeleriyle istinaf başvurusunu reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de, önceki tarihli Hukuk Genel Kurulu kararına atıf yaparak bu kararı onamıştır.
Bu yaklaşımın pratik sonucu şudur:
- Kiraya veren, elindeki tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edebilir,
- Kiracı ise bu belgenin teslim öncesi alındığını, tarih kısmının boş bırakıldığını veya iradesinin sakatlandığını ancak güçlü delillerle ispatlayabildiği ölçüde kendini koruyabilir.
Sonuç olarak, kiraya verenlerin tahliye taahhüdünü kiracılar aleyhine bir güvence aracı olarak kullanmaya elverişli uygulamaları, Yargıtay’ın kiracıya ispat yükü yükleyen bu kararlarıyla birlikte daha da güç kazanmıştır. Bu durum, hem tahliye taahhüdü imzalanırken hem de bu belgeye dayanılarak işlem yapıldığında, kiracılar açısından dikkatli olunmasını zorunlu hâle getirmektedir.
Uygulamada Alınabilecek Aksiyonlar
Uygulamada yaşanan sorunların özellikle ispat noktasında yoğunlaştığı görülmektedir. Bu nedenle, tarafların atabileceği bazı pratik adımlar önem kazanmaktadır.
1. Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi
Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi, belgenin ne zaman ve hangi koşullarda imzalandığına ilişkin uyuşmazlıklarda önemli bir açıklık sağlar. Bu yöntem, ileride “kiralananın tesliminden önce imzalandı” veya “tarih kısmı boş bırakıldı” şeklindeki iddiaların değerlendirilmesini ve ispatını kolaylaştıracaktır.
2. Adi yazılı tahliye taahhüdü sonrasında ihtar gönderilmesi
Tahliye taahhütnamesi noter yerine adi yazılı şekilde düzenlenmişse ve kiracı, bu belgenin geçersiz olduğunu düşündüğü bir durumla karşı karşıyaysa; taahhütnamenin imzalanmasını takiben noter aracılığıyla kiraya verene ihtarname gönderilmesi değerlendirilebilir. Bu yolla kiracı, tahliye taahhüdüne ilişkin itirazını ve geçersizlik iddiasını yazılı olarak ortaya koyarak, ileride açılacak uyuşmazlıklarda kendi lehine delil yaratmış olur.
3. TBK m. 39 kapsamında iptal hakkının değerlendirilmesi
Kira sözleşmesi yapılabilmesi için, kiralananın tesliminden önce tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalanmasının istenmesi, kiracının kararını serbestçe verip vermediği konusunda ciddi soru işaretleri doğurur. Bu tür durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesinde düzenlenen iptal hakkının kullanılması gündeme gelebilir.
Kiracı, iradesini sakatlayan durumun etkisinin ortadan kalktığı andan itibaren bir yıl içinde, sözleşme ve tahliye taahhüdü ile bağlı olmak istemediğini karşı tarafa bildirerek bu haktan yararlanabilir. Yargı kararlarında da, ispat yüküne ilişkin değerlendirme yapılırken, kiracı tarafından bu hükme dayanılarak iptal yoluna başvurulup başvurulmadığının dikkate alındığı görülmektedir.
Kiracı açısından: Neye dikkat edilmeli?
Kiracı olarak tahliye taahhüdü ile karşı karşıyaysanız:
- Kira sözleşmesi yapılmadan önce veya aynı gün size tahliye taahhüdü imzalatılmak isteniyorsa, bunun sadece bir “formaliteden ibaret” olmadığını, doğrudan tahliyeye yol açabileceğini bilmek önemlidir.
- Böyle bir belge imzalanmışsa ve siz bu belgenin baskı altında veya teslimden önce alındığını düşünüyorsanız, mümkün olan en kısa sürede TBK m. 39 kapsamında irade sakatlığına dayanarak iptal iradenizi yazılı şekilde karşı tarafa bildirmeniz gerekir. (Örneğin noter ihtarı bu açıdan güçlü bir yoldur.)
- Tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan icra takibi veya açılan dava karşısında “nasıl olsa bu belge geçersizdir” diyerek süreleri kaçırmak büyük hak kaybına yol açabilir; her somut olayın kendi içinde uzman gözüyle değerlendirilmesi gerekir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren lehine güçlü bir tahliye aracı hâline gelmiş; Yargıtay’ın ispat yükünü büyük ölçüde kiracı üzerinde bırakan içtihat çizgisiyle birlikte bu önem daha da artmıştır. Kiracılar bakımından:
- Tahliye taahhüdü imzalanırken belgenin zamanı, içeriği ve imzalanma koşulları konusunda bilinçli hareket edilmesi,
- Teslimden önce veya baskı altında alınan taahhütlerde iptal imkânının zamanında değerlendirilmesi,
- Bu belgelere dayanılarak yapılan icra ve dava süreçlerinde sürelerin titizlikle takip edilmesi
büyük bir öneme sahiptir.
Kiraya verenler yönünden ise, tahliye taahhüdünün Kanun’un öngördüğü çerçevede ve dürüstlük kuralı sınırları içinde kullanılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların hem maddi hem de reputasyonel etkilerini azaltacak; kira ilişkisinin daha öngörülebilir ve güvenli zeminde yürütülmesine katkı sağlayacaktır.